Les taux des CAT sont orientés à la baisse. Après avoir connu un pic en 2023 où il était possible de souscrire des Compte à Terme (CAT) avec des taux supérieur à 4%, les taux monétaires ont reculé depuis.
Il est désormais difficile d’obtenir des nouveaux Compte à Terme (CAT) à des taux supérieur à 3% et, quand c’est le cas, c’est exclusivement sur des durées courtes inférieures à 6 mois.
Dans une certaine mesure et pour ceux qui acceptent l’illiquidité d’un tel placement, l’investissement en nue-propriété de SCPI de rendement peut être utilisé en tant que CAT long terme bloqué.
Les SCPI
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif dans l’immobilier géré par une société de gestion. Les SCPI permettent à des investisseurs de mettre en commun leur argent pour acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs en proportion de leur investissement. Les SCPI peuvent investir dans différents types de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements.
La gestion des SCPI est assurée par une société de gestion qui s’occupe notamment de l’acquisition et de la gestion des biens immobiliers, de la recherche de locataires, de la perception des loyers et de la redistribution des revenus aux investisseurs.
Chez Capexis, nous analysons en permanence quelles sont les SCPI les plus opportunes à l’acquisition selon le mode d’acquisition choisi. Capexis a développé, depuis plus de 20 ans, une expertise en conseillant cette classe d’actif.
Le démembrement temporaire
Le démembrement temporaire de propriété est une technique juridique et fiscale qui permet de séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier ou mobilier, les parts de SCPI dans notre cas.
L’usufruit temporaire est le droit d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété correspond à la propriété de la SCPI sans en avoir les revenus.
La durée du démembrement temporaire est fixée au moment de l’investissement initial en fonction des objectifs de l’épargnant et ne peut plus ensuite être modifiée. Pendant la durée du démembrement temporaire, c’est l’usufruitier temporaire qui perçoit la totalité des revenus distribués par la SCPI. A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts tandis que l’usufruitier temporaire n’a alors plus aucun droit sur les parts de SCPI.
En chiffre, pour une SCPI dont le rendement est de 5,5 % nets avant impôt, le ratio de démembrement 10 ans va être de 65%/35% environ. Ce qui signifie qu’un investisseur en nue-propriété sur cette SCPI va être crédité, à investissement initial égal, de + 53,85% parts de plus que s’il avait souscrit ces mêmes parts en pleine propriété. En contrepartie de ce nombre de parts supplémentaires, il ne percevra aucun revenu pendant les 10 premières années. Il perd également, pendant cette même période, la faculté de pouvoir vendre ses parts autrement que de gré à gré, ce qui peut être ardu.
A l’issue du démembrement temporaire, les investisseurs, dans la plupart des cas, conservent leurs parts de SCPI et en perçoivent régulièrement les revenus. C’est l’objectif naturel de ce type d’investissements.
Mais, à l’issue du démembrement temporaire, l’investisseur en nue-propriété peut aussi vendre ses parts pour réaliser son investissement. Dans ce cas, le Fisc admet de calculer la plus-value, à partir de la valeur pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine. Cela signifie donc que le gain de l’opération de démembrement temporaire ne subit, ni impôt, ni prélèvements sociaux.
Prenons un exemple chiffré avec les hypothèses suivantes :
- SCPI dont le rendement courant est de 6%
- Investissement initial de 100 000 € en nue-propriété 8 ans de cette SCPI
- Ratio de démembrement 8 ans : 69%/31%
- Commission de souscription de la SCPI de 2 %
- Revalorisation annuelle du prix de la part de la SCPI de 0,2% par an
- Délai de jouissance de 5 mois
Ainsi l’investissement est réalisé sur un montant global de 100 000 x 1/69% = 144 927 € pour une valeur de revente initiale de 144 927 – 2% = 142 029 €
A l’issue des 8 ans, la valeur de revente devient 142 029 x (1,002)^8 = 144 317 €.
Le prix de revente étant inférieur au prix de revient fiscal (144 927 €), le gain de 44 317 € est donc totalement net toute fiscalité.
Comparons ceci à un CAT sur une durée (durée de démembrement + délai de jouissance) similaire de 8,5 ans. Pour un particulier, le gain du CAT sera fiscalisé à la Flat-Tax (12,8% + prélèvements sociaux de 17,2%).
Pour générer le même gain que les parts de SCPI démembrées après fiscalité, au bout de 8,5 ans, , le rendement annuel moyen du CAT devra être de 5,94% nets. En effet, 100 000 x 1,0594^8,5 – 30% x (100 000 x 1,0594^8,5-100 000) = 144 317 €.
Ce rendement est élevé en regard du risque de l’investissement considéré. Donc oui, pour un particulier qui accepte le risque d’illiquidité du placement à long terme et le risque immobilier, les SCPI en nue-propriété peuvent être envisagé comme un CAT long terme bloqué à haut rendement !
Pascal Morin – Capexis – Cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine depuis 2003
