Le démembrement de parts de SCPI, est un outil de gestion financière aussi simple qu’efficace. Il consiste à scinder la pleine propriété des parts de SCPI en deux droits séparés et complémentaires : la nue-propriété et l’usufruit. Utilisé de manière différente, ce démembrement permet, soit de préparer sa retraite en capitalisant des revenus sans en subir la fiscalité , soit de transmettre fiscalement à bon compte à ses enfants tout en conservant les revenus des SCPI jusqu’au décès.
Les différentes formes de démembrement
Le démembrement de propriété se divisent en deux formes, chacune répondant à des objectifs distincts :
Le démembrement temporaire
Il s’agit d’une dissociation des droits de propriété pour une durée déterminée, fixée à l’avance. Par exemple, un parent peut donner temporairement l’usufruit d’un bien à son enfant pendant ses études.
À l’expiration de la période, la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du nu-propriétaire.
Le démembrement peut aussi être organisé directement par la SCPI sur une durée contractuelle, avec un partage « temporaire » des droits liés à la SCPI, et un nu-propriétaire qui recouvre la totalité de la propriété au terme de la durée fixée. Une stratégie particulièrement pertinente pour capitaliser sur une période donnée en limitant les frottements fiscaux.
Le démembrement viager
Dans ce cas, l’usufruit est accordé pour la durée de vie de l’usufruitier. Cette forme est fréquemment utilisée dans les successions ou pour assurer des revenus à un conjoint survivant. L’extinction de l’usufruit se produit au décès de l’usufruitier.
Les mécanismes spécifiques aux SCPI
Le démembrement temporaire de SCPI, repose sur la dissociation temporaire, généralement échelonnée sur une période allant de cinq à quinze ans, des droits attachés à la propriété. Durant cet intervalle, qu’on calibrera en fonction des objectifs patrimoniaux de chacun, l’usufruitier temporaire se voit octroyer la jouissance des fruits, c’est-à-dire les dividendes distribués par la SCPI pendant la période du démembrement. Le nu-propriétaire, quant à lui, est temporairement privé de ces revenus, mais, à l’issue du démembrement temporaire, il recouvrera automatiquement, sans formalité, et sans frais additionnels la pleine propriété des parts, potentiellement valorisées. Cette répartition des droits et des bénéfices est calculée : chaque SCPI dispose de son propre barème, déterminant la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de la durée du démembrement choisie.
Profil des investisseurs
Le nu-propriétaire : un investisseur axé sur le long terme
Ce profil concerne souvent des contribuables avec des revenus élevés et un patrimoine conséquent, parfois assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), (ou l’ISF si celui-ci devait être rétabli) et qui envisagent de se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs.
Les avantages de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété sont :
- La constitution d’un patrimoine à moindre coût, en n’acquittant qu’une fraction du prix de la pleine propriété.
- Exonération de taxation lors de la reconstitution de la pleine propriété à l’issue du démembrement.
- Exonération de l’IFI sur la valeur des parts durant la période de démembrement.
L’usufruitier : un investisseur en quête de revenus immédiats
L’usufruitier temporaire peut-être un particulier qui, détenteur d’un report de déficit foncier important, est intéressé par revenus complémentaires sur une période délimitée.
Plus généralement, l’usufruit temporaire est acquis par des sociétés assujetties à l’Impôt sur les Sociétés car, dans ce cas, celles-ci peuvent amortir comptablement cet usufruit temporaire sur la durée de démembrement.
Les avantages du démembrement temporaire de SCPI
L’attrait du démembrement de SCPI réside dans la multiplicité de ses avantages, au premier rang desquels figure l’optimisation fiscale. En effet, cette stratégie permet une répartition judicieuse de la charge fiscale : l’usufruitier, seul bénéficiaire des revenus générés, est également le seul à les déclarer et à supporter l’imposition afférente, tandis que le nu-propriétaire, exonéré de toute perception de revenus durant la période de démembrement, se trouve logiquement exempté de toute imposition à ce titre. Ce hiatus fiscal s’étend jusqu’à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou ISF, dont seul l’usufruitier supporte le poids pour la valeur des parts concernées. Par ailleurs, l’acquisition de la nue-propriété s’effectue généralement avec une décote substantielle, offrant ainsi une opportunité d’investissement à moindre coût, tout en permettant de bénéficier pleinement de la potentielle appréciation future des parts.
Au-delà de ces considérations fiscales, le démembrement de SCPI s’avère être un instrument de choix pour la préparation de la retraite. L’usufruit, source de revenus complémentaires réguliers, peut en effet constituer un apport précieux pour maintenir un niveau de vie confortable durant les années post-activité professionnelle.
Les avantages du démembrement viager de SCPI
Parallèlement, cette technique se révèle particulièrement pertinente dans une optique de transmission patrimoniale. La possibilité de transmettre la nue-propriété à un coût réduit, du fait de sa valeur taxable diminuée, ouvre la voie à des stratégies successorales optimisées, permettant de préserver le patrimoine familial tout en minimisant la charge fiscale pour les héritiers.
Cette stratégie de transmission par un démembrement viager est adaptée à tous les actifs immobiliers mais les SCPI en particulier car :
Les SCPI évitent l’indivision entre les héritiers. C’est pourquoi, on suggère toujours aux parents d’acquérir un nombre de parts multiples de leur nombre d’enfant pour éviter les rompus entre héritiers
Les SCPI peuvent faire l’objet d’un simple don manuel sans nécessiter forcément l’intervention d’un acte notarié. Attention car quelques sociétés de gestion de SCPI n’acceptent que les dons notariés. Attention également au caractère rapportable à la succession des dons manuels : pour pallier à ce risque, on réservera les dons manuels à des dons totalement identiques pour chaque enfant. Sinon, il est préférable d’effectuer des donations-partage via un notaire.
Au final, les parents s’assurent une source de revenus pérenne pour leurs vieux jours, tout en préparant efficacement la transmission de leur patrimoine. À leur décès, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans avoir à s’acquitter de droits supplémentaires.
Evaluation de l’usufruit, deux méthodes coexistent
L’évaluation fiscale (article 669 du CGI)
Le barème du Fisc établit un barème en fonction de l’âge de l’usufruitier pour déterminer la valeur de l’usufruit. Cette méthode est principalement utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession.
L’évaluation économique
Dans cette approche, on évalue la valeur de l’usufruit en fonction des revenus qu’il génère (loyers, dividendes) et de leur capitalisation sur la durée de l’usufruit. Cette méthode peut s’avérer plus avantageuse dans certains cas.
Il est important de noter que le choix de la méthode d’évaluation peut avoir des conséquences importantes sur la valorisation du démembrement et sur les implications fiscales.
Exemple d’un investissement en nue-propriété temporaire
Un particulier souhaite investir 100 000€ sans avoir besoin de revenus pendant les 10 premières car il est en activité et fortement fiscalisé. Il préfère ne pas percevoir de revenus pendant les 10 premières années pour augmenter son capital et ses revenus futurs. Nous lui conseillons donc un investissement en démembrement temporaire sur une durée de 10 ans, qui leur permet, au terme, de bénéficier d’un capital revalorisé entre 150 et 170 000€ (selon la SCPI retenue) sans coût fiscal sur ce gain, et de bénéficier donc au terme de cette durée de démembrement, d’un revenu mensuel estimé à 700 et 1000 € (selon la SCPI retenue).
Un accompagnement indispensable
Quel que soit le montage retenu et l’objectif recherché, il convient d’être accompagné par un professionnel chevronné, capable d’affiner la stratégie en fonction des spécificités de chaque situation. Par exemple, il est souvent recommandé de me mettre en place un usufruit successif pour qu’au décès du premier parent, le conjoint survivant conserve bien les revenus sur la totalité des parts.
Il convient également de ne pas occulter les inconvénients et risques potentiels associés au démembrement de SCPI. La liquidité des parts démembrées peut s’avérer plus restreinte que celle des parts en pleine propriété, complexifiant potentiellement leur cession. D’une manière générale, les SCPI ne sont pas exemptes de risques : la variabilité des revenus distribués et la possibilité d’une perte en capital ne doivent pas être négligées.
Il convient aussi de choisir avec discernement la ou les SCPI sur lesquelles mettre en place la stratégie adoptée. L’adéquation de la durée du démembrement avec les objectifs patrimoniaux personnels, ainsi qu’une analyse approfondie des barèmes spécifiques à chaque SCPI, sont autant d’éléments cruciaux dans l’élaboration d’une stratégie de démembrement optimale.
Capexis est un cabinet de gestion de patrimoine qui intervient depuis 22 ans sur les investissement en SCPI et les stratégies de démembrement de propriété.
